Le démembrement du droit de propriété .
Dans ce nouvel article DeSol Immobilier souhaite vous parler du droit de propriété.
L’usufruit et la nue propriété.
Le principe juridique du démembrement du droit de propriété consiste à séparer ce droit en deux éléments que son l’usufruit et la nue-propriété.
Ce démembrement est soit d’origine contractuelle selon la volonté des parties ‘(donation de l’usufruit d’un bien immobilier pour une période déterminée) situ d’origine légale, c’est-à-dire prévu et organisé par la loi (dans une succession, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit des biens du conjoint décédé).
Usufruit + nue propriété = pleine propriété
L’usufruit
En vertu de l’article 578 du CC : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».
L’usufruit ne dispose que d’une partie des prérogatives du droit de propriété. Il possède l’usus et le frustes. Il peut user du bien c’est à dire l’occuper ou le louer et en percevoir notamment les loyers. Toutefois, les baux commerciaux et ruraux nécessitent l’accord du nu-propriétaire (car assimilés à des actes de disposition).
Ne possédant pas l’abusus (le droit de disposer de la chose), l’usufruitier ne peut transmettre ou vendre le bien sûr lequel porte son usufruit. Il ’s’agit généralement d’un droit viager qui s’éteint au décès de son bénéficiaire pour reconstituer la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire.
Ce droit peut également être accordé de manière temporaire à savoir 5, 10 ans… mais si l’usufruitier meurt avant l’arrivée du terme prévu, l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire devient immédiatement pleinement propriétaire du bien.
La nue propriété.
La nue-propriété est le droit complémentaire à l’usufruit. A l’inverse de l’usufruitier qui possède l’usus et le frustes, le nu-propriétaire conserve l’abusus c’est à dire le droit de disposer (vendre, donner , léguer…) non pas du bien mais de son droit.
En effet, lorsque la propriété du bien est démembrée, le nu-propriéaire ne peut vendre ou donner que la nue-propriété du bien. Il ne peut donc ni user ni jouir du bien en l’occupant ou le louant pour en percevoir les loyers (prérogatives de l’usufruitier). Si le nu-propriétaire souhait par exemple vendre la pleine propriété du bien, il doit obtenir l’accord de l’usufruitier.
Cette situation se retrouve très souvent au moment de l’ouverture d’une succession car le conjoint survivant choisit fréquemment la totalité de la succession du conjoint décédé en usufruit et les enfants disposant alors de la nue-propriété.
À la semaine prochaine pour le prochain article de DeSol Immobilier
Merci à tous d’avoir lu cet article.
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