La clause résolutoire d’un bail
Dans ce nouvel article DeSol Immobilier souhaite vous parler des diverses clauses résolutoires du bail.
Les clauses résolutoires.
Les clauses résolutoires sont des clauses à insérer dans le contrat de location (bail) et visent à apporter une meilleure sécurité juridique au bailleur. Elle permet de résilier unilatéralement le bail si le locataire manque à ses obligations contractuelles (notamment le paiement du loyer), comme dans le cas d’un permis de vente ou d’une reprise de bail.
Le processus est simplifié et accéléré, évitant une action en justice pour annuler les contrats et expulser les locataires. À défaut de cette clause résolutoire, le bail doit être résilié par décision de justice.
Quels cas pour la clause résolutoire ?
Les circonstances dans lesquelles la clause résolutoire peut être exécutée sont strictement réglementées par la loi (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Il existe 4 motifs de recours possibles :
Défaut de payer le loyer et/ou le loyer ;
Le locataire ne paie pas le dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de location et de l’entrée dans le logement ;
Le locataire n’a pas d’assurance habitation qui couvre le risque locatif ;
Non-respect de l’obligation d’utiliser paisiblement les lieux, notamment en cas de troubles et nuisances de voisinage tels qu’indiqués par le tribunal.
Ce sont les seules circonstances qui permettent de résilier le bail avec une clause résolutoire. Le législateur pense qu’ils sont suffisamment sérieux pour vous autoriser à résilier unilatéralement le bail.
Tout autre cas utilisé pour faire respecter les clauses résolutoires sera considéré comme irrecevable voire illégal. Si vous souhaitez mettre fin à votre bail pour toute autre raison, vous devez passer par une procédure judiciaire.
Bon à savoir
Les clauses de résiliation n’ont pas d’effet immédiat, car vous devez laisser au locataire un délai pour faire face à ses obligations.
Comment rédiger une clause résolutoire ?
Soyez très prudent lors de la rédaction des clauses de résiliation. Celle-ci doit être claire et sans ambiguïté. Des termes clairs et précis ont pour but d’éviter toute interprétation par les tribunaux.
En revanche, ces situations ne se sont pas présentées car le législateur a identifié 4 situations dans lesquelles une clause résolutoire pourrait être mise en œuvre. Vous devez mentionner dans les termes les circonstances qui peuvent conduire à la résiliation de la location. Le motif doit être précis : factures impayées, absence d’assurance, etc.
Comment met-on en œuvre la clause résolutoire ?
La mise en demeure.
La clause résolutoire n’a pas un effet immédiat. Le locataire dispose d’un délai pour respecter ses obligations.
Avant de notifier un commandement par huissier au locataire, vous devez lui adresser une mise en demeure en précisant par exemple les montants de loyers attendus, les dates des dernières relances amiables, le délai accordé pour régulariser, etc. Cette mise en demeure doit être envoyée par courrier avec accusé de réception.
Délivrance du commandement
Malgré les relances et la mise en demeure, si votre locataire ne remplit toujours pas ses obligations, alors vous devez délivrer un commandement, signifié par huissier de justice. Cet acte informe le locataire de la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Le commandement ouvre alors un délai donné au locataire pour s’acquitter de son obligation :
- 2 mois en cas de non-paiement des loyers ou des charges ;
- 1 mois en cas de non-versement du dépôt de garantie ;
- 1 mois en cas de non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs ;
- dans le cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, la condamnation du locataire suffit pour saisir directement le juge pour faire constater la résiliation.
Si le locataire estime que les faits reprochés ne sont pas légitimes, il peut contester ce commandement devant le tribunal. Il devra alors le faire avant l’échéance du délai accordé.
Bon à savoir
Vous avez le droit de réclamer au locataire le remboursement des frais engagés au titre de la procédure.
L’assignation devant les tribunaux
Si, à l’expiration du délai accordé, le locataire n’a toujours pas rempli ses obligations, alors vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour qu’il prononce la résiliation du bail en application de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire.
Bon à savoir
Le tribunal peut accorder un délai supplémentaire au locataire pour assumer ses obligations. Ce délai peut représenter 3 mois ou 3 ans (délai maximum).
Quels sont les recours possibles en cas d’absence de clause résolutoire ?
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire. La procédure est sensiblement la même : mise en demeure, puis assignation en justice par huissier. Toutefois, cette démarche n’est pas automatique comme la clause résolutoire, et la résiliation reste soumise à la libre appréciation du juge. Le tribunal établit la gravité des manquements du locataire et peut décider d’aménagements ou de délais de paiement.
La clause résolutoire peut donc vous aider à résilier plus facilement et plus rapidement le bail en cas de manquement du locataire à l’une des 4 obligations fixées par le cadre légal.
À la semaine prochaine pour le prochain article de DeSol Immobilier
Merci à tous d’avoir lu cet article.
L’équipe DeSol Immobilier
