La servitude
Dans ce nouvel article, l’équipe DeSol Immobilier souhaite vous partager ce qu’est une servitude.
En vertu de l’article 637 du Code Civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.
Une servitude est donc une charge imposée à un immeuble qualifié de fonds servant au profit d’un autre immeuble qualifié de fonds dominant. Le propriétaire du fonds servant réduit ses droits au profit du propriétaire du fonds dominant (servitude de passage par ex). La servitude portant sur un bien immobilier (droit réel) n’est pas attaché à la personne du propriétaire et suivra le bien en quelques mains qu’il se trouve. Si un bien est vendu avec une servitude de passage, l’acquéreur devra subir cette servitude qu’il aura acquise avec l’immeuble.
Les types de servitudes
Les servitudes naturelles : Elles sont édictées par la nature, dépendent de la situation naturelle des lieux comme la servitude d’écoulement des eaux.
Les servitudes apparentes ou non apparentes : Ce sont celles que l’on peut voir par des signes extérieurs ou non : servitudes de vues ou servitudes de canalisation par ex.
Les servitudes conventionnelles : Elles sont établies par convention (contrat) entre propriétaires comme une servitude d’interdiction de construire sur une partie de terrain d’un commun accord.
Les servitudes continues et discontinues : Ce sont celles dont l’usage est ou peut être continu sans avoir besoin d’une intervention de l’homme comme les servitudes de vues et les servitudes discontinues qui nécessitent cette intervention comme le droit de passage.
Les servitudes légales : Elle sont imposées par la loi. Il faut distinguer les servitudes d’utilité publique visant l’intérêt public comme passage d’une ligne à haute tension et les servitudes d’intérêt privé comme les distances à respecter pour les plantations d’arbres en limite de propriété.
Les modes d’établissement des servitudes du fait de l’homme
Les articles 690 à 692 du Code civil établissent quatre modes de constitution des servitudes du fait de l’homme :
- La constitution par titre : deux propriétaires sont libres de créer des servitudes dans les conditions qu’ils déterminent. Le titre peut être une convention ou un testament. Pour être opposable aux tiers, la servitude est obligatoirement établie par un acte authentique publié au service de la publicité foncière.
- La constitution par prescription : les servitudes peuvent s’acquérir par la prescription trentenaire. Celui qui revendique par prescription doit apporter la preuve de la possession trentenaire de la servitude (pendant trente ans). Il doit prouver par tous les moyens qu’il a possédé ladite servitude de manière continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque. Seules les servitudes apparentes et continues peuvent être acquises par prescription.
- La constitution par destination du père de famille : il faut alors prouver que les terrains actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que la division du terrain a nécessairement entrainé la création de servitude. Dans ce cas, le titre n’est pas nécessaire.
- La constitution par décision de justice : si les propriétaires concernés n’arrivent pas à trouver un accord pour constituer une servitude, ils font appel au juge qui peut imposer une servitude dite judiciaire.
L’équipe DeSol Immobilier
