Le permis de construire
Dans ce nouvel article, DeSol Immobilier souhaite vous parler du permis de construire.
Le permis de construire actuel est en vigueur depuis la loi du 15 juin 1943. Ce dernier remplace les multiples autorisations qu’il fallait alors afin de construire. Le permis de construire vise à s’assurer que les constructions respectent les règles du code de l’urbanisme.
Le dépôt du permis de construire
Pour savoir comment et auprès de qui constituer votre dossier de demande de permis de construire, connaître les délais d’instruction et les voies de recours, consultez le dossier permis de construire.
Le permis de construire est une autorisation délivrée par l’administration. Il permet la réalisation de travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement. L’administration vérifie que le projet de construction est en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires relatives à l’occupation des sols.
Le permis est délivré sous réserve des droits des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, mais il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Ainsi, même si le permis est conforme aux règles de l’urbanisme, il peut être contesté par toute personne qui s’estimerait lésée en raison d’une méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé.
Le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle (cerfa n°13406*02, demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions) doit être utilisé pour les projets de construction d’une maison individuelle d’habitation et ses annexes ou pour tous travaux sur une maison individuelle déjà existante.
Concernant les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public), il faut se procurer le formulaire cerfa n°13409*03.
NB : si vous construisez une nouvelle construction, vous devrez joindre une attestation à votre dossier indiquant que la construction respecte bien la réglementation environnementale 2020.
Demande de permis de construire
Le formulaire est prévu pour les cas suivants :
- Création d’une surface de plancher ou une emprise au sol supérieur à 20 m², ou
- Création d’une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé (toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m²), ou
- vous modifiez les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation), ou
- vos travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.
Où s’adresser pour votre demande de permis de construire ?
Les demandes de permis de construire dépendent de la mairie de la commune où se situe le terrain sur lequel les travaux sont envisagés.
La mairie délivre un récépissé, sur lequel un numéro d’enregistrement est inscrit. Il permet de mentionner le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l’absence d’opposition du service instructeur.
Constitution du dossier de permis de construire
Le dossier complet de demande de permis de construire doit être établi en 4 exemplaires.
D’autres exemplaires peuvent être requis lorsque le terrain sur lequel sont projetés les travaux est situé dans le périmètre de protection d’un bâtiment historique : le projet est alors soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
Le dossier comprend la demande de permis faite au moyen du formulaire cerfa n°13406*02 (Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions) dûment remplis et un certain nombre de pièces obligatoires.pi
La demande du permis de construire doit être accompagnée obligatoirement des pièces suivantes :
- un plan de situation du terrain (PCMl1)
- un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (PCMl2)
- un plan en coupe du terrain et de la construction (PCMl3)
- une notice décrivant le terrain et présentant le projet (PCMl4)
- un plan des façades et des toitures (PCMl5)
- un document graphique permettant d ‘apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement (PCMl6) : cette pièce n’est pas exigée si le projet se situe dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager
- une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche (PCMl7) : cette pièce n’est pas exigée si le projet se situe dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager
- une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain (PCMl8) : cette pièce n’est pas exigée si le projet se situe dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager
Des pièces supplémentaires vous seront demandées dans les cas suivants :
- si votre projet se situe dans un lotissement
- si votre projet se situe dans une zone d’aménagement concerté (ZAC)
- si votre projet est tenu de respecter les règles parasismiques et paracycloniques
- si votre projet se situe dans une zone où un plan de prévention des risques impose la réalisation d’une étude
- si vous demandez un dépassement de COS (coefficient d’occupation des sols) en justifiant que vous remplissez certains critères de performance énergétique
- si votre projet nécessite un défrichement
- si votre projet nécessite un permis de démolir
- si votre projet se situe sur le domaine public ou en surplomb du domaine public
- si votre projet porte sur des travaux dans un monument historique inscrit, dans un immeuble adossé à un monument historique classé, dans un immeuble situé en secteur sauvegardé, en abord de monument historique ou en zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager
- si le terrain ne peut comporter les emplacements de stationnement imposés par le document d’urbanisme
- si votre projet est subordonné à une servitude dite « de cours communes »
- si votre projet est subordonné à un transfert des possibilités de construction
- si votre projet se situe dans une commune ayant instauré un plafond légal de densité et si votre projet dépasse ce plafond, si vous pensez bénéficier d’une exonération prévue à l’article L112-2 du code de l’urbanisme
Dépôt et délai d’instruction
Ce dossier doit être déposé à la mairie du lieu de la construction ou doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception. Un récépissé de dépôt de demande de permis de construire est remis au déposant.
Le délai d’instruction du dossier est de 2 mois. Si l’administration ne donne pas de réponse à la demande dans ce délai de 2 mois, le permis est alors considéré comme tacitement autorisé.
Toutefois, dans le mois suivant le dépôt de dossier, l’administration peut vous écrire :
- soit pour vous avertir qu’un autre délai est applicable en application du code de l’urbanisme pour permettre des consultations nécessaires
- soit pour vous indiquer que le dossier est incomplet
- soit pour vous informer que le projet entre dans un cas de figure où un permis tacite n’est pas possible
Un tel courrier de l’administration refait partir le délai de 2 mois à zéro. Si, dans le mois suivant le dépôt de votre demande, vous ne recevez aucun courrier de l’administration, le délai initial de 2 mois ne pourra alors plus être modifié. Ainsi, si à l’issue de ce délai de 2 mois, vous n’avez reçu aucun courrier de l’administration, vous pourrez considérer que le permis vous a été accordé.
Vous pourrez commencer vos travaux après avoir :
- adressé au maire en 3 exemplaires une déclaration d’ouverture de chantier en utilisant le formulaire cerfa n°13407-02 (Déclaration d’ouverture de chantier).
- affiché sur le terrain le récépissé de dépôt de demande de permis de construire, récépissé revêtu du cachet de la mairie et attestant de la date du dépôt
- installé sur le terrain, pendant toute la durée du chantier, un panneau visible de la voie publique décrivant le projet de construction. Vous trouverez le modèle de panneau en mairie ou sur le site internet urbanisme du gouvernement.
Recours contre le permis et retrait de permis
Le permis de construire n’est définitif qu’en l’absence de recours ou de retrait. Les tiers ont en effet 2 mois à compter de l’affichage sur le terrain pour contester la légalité du permis. L’auteur du recours a l’obligation de vous en informer dans les 15 jours suivant le dépôt de son recours.
Dans ce même délai de 2 mois, l’administration a la possibilité de retirer son accord si elle estime qu’il était illégal. Toutefois, elle doit vous informer préalablement à l’exercice de son retrait et vous permettre de répondre à ses observations.
Recours administratif
Si le permis vous a été refusé, vous pouvez exercer un recours administratif auprès de la mairie ou auprès du préfet.
Vous avez deux mois à compter de la date de notification du refus pour déposer votre recours. Vous devez le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si ce recours amiable échoue, vous pourrez alors exercer un recours devant le juge administratif.
Recours devant le juge administratif
Le tribunal compétent est le tribunal administratif dans le ressort duquel se situe le terrain. Vous avez la possibilité de saisir le juge administratif si le recours administratif a échoué afin qu’il annule la décision de refus : mais attention, l’annulation par le juge d’une décision de rejet de demande de permis de construire ne vaut pas octroi du permis de construire.
Merci à tous d’avoir lu cet article.
L’équipe DeSol Immobilier
